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Você sabe como a taxa Selic influencia no financiamento imobiliário?
Neste artigo vamos explicar sobre o assunto e tirar algumas dúvidas recorrentes.
Um estudo recente publicado pelo portal InfoMoney, apontou que “99,4% dos brasileiros não conhecem o conceito de juros compostos e que mais da metade desses não têm a verdadeira compreensão do que seja uma taxa de juros”.
É claro que estar atrás dos países chamados “primeiro mundo” não é mais uma novidade, mas, o verdadeiro impacto dessa falta de conhecimento e consequentemente desses números está no quão isso irá influenciar na gestão de suas finanças e tratando exclusivamente do assunto deste artigo, na compra do seu imóvel – e é aí que entra a Selic.
Com o aumento da taxa Selic, ainda que com a redução dos preços dos imóveis, haverá também um reajuste no valor do financiamento imobiliário.
Por exemplo, em um contrato indexado à Selic, se a taxa subir de 10% para 12%, a taxa de financiamento acompanhará esse movimento, aumentando o custo das prestações do imóvel.
Por ser um bem de alto valor, a venda de um imóvel é muito sensível ao crédito. Assim, com um possível aumento, menos pessoas terão condições de financiar, o que diminui a procura, e desacelera o preço dos mesmos.
Caso a Selic caia de 10% para 8%, por exemplo, haverá uma queda na taxas de financiamento imobiliário, o que ampliará as chances de adquirir um imóvel, aquecendo a procura. Além disso, se a oferta não acompanhar o mesmo movimento poderá haver uma valorização dos bens.
Como a Selic afeta os sistemas de financiamento?
O impacto da Selic é diferente, dependendo do sistema de financiamento e da linha de crédito escolhida. Existem no Brasil dois sistemas de financiamento imobiliário, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
O SFH é a modalidade mais comum do país. Por meio desse sistema, você pode financiar um imóvel usando seu dinheiro do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e da poupança para conseguir a liberação de crédito em alguma instituição financeira.
Veja as regras dessa modalidade:
- Até 80% do valor do imóvel pode ser financiado, mas é preciso ter 10% do valor total do imóvel para poder usar o FGTS;
- O comprometimento da renda com o financiamento não pode ultrapassar os 30%;
- Valor total do imóvel não pode ultrapassar R$ 1,5 milhão;
- Para usar esse sistema, você não pode ter comprado ou construído um imóvel total ou parcialmente com recursos da conta FGTS, nos últimos três anos;
- No SFH, a garantia do financiamento imobiliário é o próprio imóvel financiado.
Nessa modalidade, os juros podem subir ou cair de acordo com a Selic, mas o teto de 12% mais a TR limita essa alta. Em um cenário como o de 2022, o limite faz diferença.
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
Diferentemente do SFH, no SFI as regras são livres. Ou seja, as instituições financeiras podem definir as condições e os juros do financiamento. Essa modalidade não é muito comum e é usada por pessoas que não se enquadram no SFH. Aqui, não há a possibilidade de utilizar o FGTS para abater ou quitar o valor do imóvel.
Segundo o Banco Central, qualquer imóvel pode ser financiado pelo SFI, desde que não esteja enquadrado no SFH. É o caso de residências de luxo ou imóveis com valor acima do limite do SFH, imóveis comerciais, em zona rural, localizados fora da região onde você mora ou trabalha.
Nesse sistema, os juros podem acompanhar as descidas e subidas da Selic sem limites. Contudo, é importante lembrar que esse mercado é competitivo e que as instituições financeiras não vão jogar os juros lá em cima ou lá embaixo só porque as regras nessa modalidade são livres. Aqui, a relação do cliente com a instituição financeira pesa muito nas condições do financiamento.
Tem interesse no financiamento imobiliário?
