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Saiba como funciona o financiamento imobiliário, quais as taxas e prazos para não errar na negociação e encontre todas as respostas!

Como funciona o financiamento imobiliário: respondemos todas as perguntas!

Saiba como funciona o financiamento imobiliário, quais as taxas e prazos para não errar na negociação e encontre todas as respostas!
Publicado em 25/05/2023
Leia em 6 minutos
Allan Almeida

Índice

Tranquilidade, autonomia, independência, sair da casa dos pais, deixar de pagar aluguel, essas e outras razões entram na ponta do lápis de quem sonha em ter a casa própria. Mas, com tantas questões que envolvem essa compra, você sabe realmente como funciona o financiamento imobiliário?

Conhecido como uma forma de adquirir um imóvel mais rapidamente, esse tipo de crédito ainda gera dúvidas pois existem muitos detalhes envolvidos no processo.

Pensando nisso, preparamos um guia completo em que respondemos vários questionamentos sobre o tema e explicamos o que você precisa saber. Quer entender de vez como funciona o crédito para compra da casa própria? Então venha conosco nessa!

O que é o crédito imobiliário?

O crédito ou financiamento imobiliário é uma modalidade de empréstimo que possibilita a compra de um imóvel residencial ou comercial. Ele serve como um meio para conquistar uma casa antes de ter todo o dinheiro necessário para isso.

Sendo assim, é uma forma de crédito que permite comprar um imóvel sem pagar o valor total à vista. Com contratos que podem se estender por até 35 anos, o financiamento se apresenta como uma solução viável para muita gente sair do aluguel ou para deixar de viver com os pais, por exemplo.

Como funciona o financiamento imobiliário?

De forma geral, o financiamento imobiliário funciona como um facilitador que viabiliza a compra do imóvel desejado. Para que aconteça da maneira correta, esse tipo de crédito conta com alguns elementos essenciais que são:

  • Valor do financiamento: ou seja, quanto você precisa pedir emprestado para a instituição financeira;
  • Entrada ou sinal: o valor que é pago à vista e que corresponde a cerca de 20% do total avaliado para o imóvel;
  • Prazo: que nada mais é o tempo para quitar o empréstimo;
  • Taxas de juros: quanto você irá pagar de juros ao banco, sendo que pode ser um valor fixo ou variável conforme algum indicador econômico;
  • Amortização: é o valor pago do saldo que você tomou emprestado, isto é, quanto você pagará, todos os meses, do montante do financiamento;
  • Garantias: qual a garantia que o banco tem de que você irá pagar pelo empréstimo e o que ele vai fazer caso não honre com as prestações. Em suma, o próprio imóvel é usado como salvaguarda nesse tipo de operação bancária.

Quais são os tipos de financiamento imobiliário?

Por mais que estejamos falando de como funciona o financiamento imobiliário no singular, é interessante saber que existem diferentes tipos. Cada qual está ajustado a um público e necessidade. Conheça um pouco mais sobre os principais modelos de crédito para aquisição de imóvel no Brasil:

Sistema Financeiro de Habitação – SFH

O Sistema Financeiro de Habitação, ou SFH, surgiu nos anos de 1960 para ajudar os brasileiros a conquistar a primeira habitação. De lá para cá, o modo como esse financiamento imobiliário funciona teve algumas alterações para se adequar aos novos tempos.

Independentemente disso, suas principais características são as taxas de juros baixas e fixas (inferiores a 12% ao ano), a facilidade para usar o FGTS para amortizar parte do saldo devedor e o fato de permitir financiar até 80% do valor do imóvel.

Além disso, o SFH possui outros pontos cruciais como:

  • Financiamento de imóveis de até R$1,5 milhão;
  • As parcelas precisam ser de até 30% da renda;
  • Permite apenas imóveis residenciais;
  • Prazo de até 35 anos;
  • Para amortização com FGTS o imóvel não pode ter sido comprado com o saldo do fundo nos últimos 3 anos;
  • Ideal para a compra do primeiro imóvel.

Sistema Financeiro Imobiliário – SFI

Como o SFH não abarca todos os tipos de imóveis, em 1997 surge o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Com regras um pouco mais flexíveis que o anterior, o SFI permite a compra de imóveis mais caros, a partir de R$1,5 milhão.

Ademais, ele conta com características como, por exemplo:

  • Financiamento de até 90% do imóvel;
  • Destinado a pessoas físicas e pessoas jurídicas;
  • Parcelamento em até 35 anos;
  • Valor da parcela não está atrelado à renda;
  • Taxas de juros variáveis.

Programas Habitacionais

Além dos dois sistemas de financiamento imobiliário, o governo também conta com incentivos próprios para que a população de baixa renda tenha acesso à casa própria. Nesse sentido, o programa Minha Casa Minha Vida (antigo Casa Verde Amarela), possui juros ainda menores para as famílias que atendem aos requisitos mínimos.

Financiamento com a construtora

Algumas construtoras e incorporadoras possuem modelos próprios de financiamento imobiliário que podem funcionar de acordo com o SFH ou o SFI. Em síntese, os créditos são liberados para imóveis na planta ou em fase de conclusão nos empreendimentos das empresas, sendo elas mesmas as responsáveis.

Qual a renda mínima para financiar um imóvel?

Não existe uma renda mínima para a aquisição de um financiamento de imóvel no Brasil. No entanto, na hora de contratar o crédito, a instituição precisa de garantias financeiras de que você consegue pagar as prestações.

Só para ilustrar, pelo Sistema Financeiro Habitacional, uma pessoa que recebe R$5200 por mês, pode fazer prestações de, no máximo, R$1560,00. Esse valor equivale a 30% do rendimento mensal.

Diante disso, podemos dizer que alguns fatores (como os listados abaixo), são os que determinam qual a renda mínima para o financiamento:

  • Tipo de crédito escolhido;
  • Banco ou instituição financeira credora;
  • Localização do imóvel;
  • Situação da propriedade;
  • Análise de crédito.

Para saber a renda mínima exata, o mais indicado é procurar o atendimento do banco e solicitar a informação. Afinal, pode variar muito de uma instituição para a outra.

Qual o prazo total para pagamento?

O prazo de pagamento é uma das etapas do funcionamento de qualquer financiamento imobiliário. Assim sendo, cabe ressaltar que, no momento, você consegue obter crédito que vai de 60 a 420 meses. Ou seja, de 5 a 35 anos.

Qual a taxa de juros de um crédito para compra da casa própria?

Existem uma série de fatores que influenciam na forma como a taxa de juros de um financiamento imobiliário funciona. De forma bem simplificada, quanto maior a taxa básica de juros (chamada de Taxa Selic), maior será a cobrança de juros.

No entanto, cada empréstimo possui suas particularidades. Nesse sentido, o acréscimo pode ser fixo ou variável conforme o tipo de crédito (SFH ou SFI). Além disso, os juros podem estar atrelados a indicadores monetários como o IPCA, a TR (Taxa Referencial) ou a Poupança.

Cabe dar uma conferida sobre esse vídeo sobre as taxas de juros:

Quais os tipos de amortização?

Já falamos de forma breve sobre a amortização quando explicamos como funciona o financiamento imobiliário, mas não custa nada reforçar a ideia e acrescentar mais detalhes. Basicamente, quando você financia um imóvel, precisa pagar o valor por um longo período de tempo. Assim, a amortização é a maneira como você faz esse pagamento.

Existem diferentes formas de fazer isso, sendo que as mais comuns são:

  • Sistema de amortização constante (SAC): no qual você paga um valor fixo sobre o montante que pegou emprestado mais um percentual de juros. Nesse modelo, as prestações são decrescentes.
  • Tabela Price: aqui, as parcelas são calculadas para serem mais ou menos fixas durante todo o período. Com isso, no começo você paga um percentual maior de juros e menor do empréstimo em si. Depois, essa balança muda e a amortização aumenta.
  • Sistema Misto: existe um modelo de amortização que mistura os dois anteriores. Assim, ele mescla um período com pagamentos por meio da SAC com outro período para Tabela Price.

Aqui, é importante lembrar que cada sistema de amortização possui suas próprias regras, características e vantagens. Portanto, a escolha depende do que estiver mais de acordo com suas preferências e capacidade de pagamento.

Como solicitar um financiamento imobiliário?

Antes de iniciar a solicitação de um financiamento imobiliário se faz necessário entender qual o passo a passo correto. Assim sendo, confira um pequeno resumo do processo e aproveite para saber mais sobre esse assunto em outros textos publicados aqui no blog.

Passo a passo simplificado do crédito à habitação:

  1. Escolher um imóvel;
  2. Simular crédito;
  3. Entregar a documentação inicial;
  4. Passar pela análise de perfil e de crédito;
  5. Submeter o imóvel desejado à avaliação;
  6. Análise jurídica;
  7. Aprovação do crédito;
  8. Assinatura do contrato;
  9. Registro em cartório.

Qual o prazo para liberação do crédito imobiliário?

Como o financiamento imobiliário funciona por meio de várias etapas (que acabamos de citar), não se trata de algo simples e rápido. Desse modo, cabe ressaltar que todo o processo pode levar em torno de 40 dias, pelo menos.

Esse período permite que você recolha a documentação necessária e dá ao banco o tempo para as avaliações cabíveis. Além disso, como se trata de um empréstimo de longo prazo, lhe dá a oportunidade de analisar bem as opções e entender qual a melhor forma de financiar a tão sonhada casa própria.

Qual o custo total do financiamento imobiliário?

Os custos de um financiamento não estão relacionados apenas ao imóvel em si. Sendo assim, ao iniciar o processo, entenda que o chamado Custo Efetivo Total (CET) do crédito imobiliário é a soma de:

  • Valor emprestado para a compra do imóvel;
  • Juros;
  • Seguros obrigatórios como o de risco de morte ou invalidez (MPI) e o de danos ao imóvel (DFI);
  • Taxa de avaliação da propriedade;
  • Taxa de administração da credora;
  • Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
  • Certidões de Negativas de Dívidas;
  • Taxa de registro em cartório.

Além desses, podem haver outras cobranças associadas ao financiamento. Por isso, na hora de fazer a contratação, tenha ciência de tudo o que está incluso e o que você precisa pagar.

Quais os principais documentos para fazer o crédito?

Por fim, mas não menos importante, vale trazer os principais documentos que você precisa para dar entrada no empréstimo. Afinal, de que adianta saber tudo sobre como funciona o financiamento imobiliário e depois esquecer de um dado simples?

Pois bem, em todos os financiamentos você deve apresentar:

  • Documento de identidade (RG ou CNH, por exemplo);
  • CPF regularizado;
  • Comprovante de estado civil, sendo solteiro(a) ou casado(a);
  • Comprovante de endereço;
  • Negativa de débitos federais;
  • Comprovante de declaração de imposto de renda;
  • Comprovante de rendimentos;
  • Extrato do FGTS.

Ademais, serão solicitados documentos de matrícula do imóvel que você quer financiar. Caso esteja na planta ou em outras condições, o ideal é consultar o banco ou instituição de crédito sobre qual o procedimento correto.

Gostou desse conteúdo e quer entender melhor sobre como funciona o mercado de crédito no Brasil? Quer aproveitar e conhecer outras opções de financiamento? Então não deixe de conferir os outros conteúdos que a equipe SejaBest já preparou para você!

E, antes de ir, se você ainda não sabe se é melhor fazer um consórcio ou um financiamento para compra de imóvel em 2023, confira o que diz nosso CEO e especialista Gaspar Motta sobre esse assunto:

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