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Mostra uma calculadora e a imagem de um imóvel financiado a ser declarado no imposto de renda 2023.

Como declarar imóvel financiado no Imposto de Renda 2023

Passo a passo: veja tudo o que você precisa para evitar problemas com o leão ao declarar seu imóvel financiado no Imposto de Renda 2023.
Publicado em 28/02/2023
Leia em 9 minutos
Allan Almeida

Índice

Chegou o período de acertar as contas com o Leão. A gente faz isso todo ano, né, mas sempre fica com dúvida. E se você está aqui, provavelmente tem uma muito comum: como declarar imóvel financiado no Imposto de Renda 2023.

A Declaração do Imposto de Renda é um compromisso anual e obrigatório para todos os brasileiros que têm bens e renda superior a um determinado valor estipulado pelo governo.

Neste texto, a gente vai explicar tudo o que você precisa saber para declarar seu imóvel sem erros e evitar problemas com a Receita Federal. Além disso, vai entender por que deve mencionar a compra do bem no documento.

Vamos lá!

O que é e como funciona a Declaração de Imposto de Renda

Fundo azul com a imagem de um saco de dinheiro e a figura de um cifrão simbolizando o imposto de renda.

A princípio, o Imposto de Renda é um tributo, regulamentado pela Receita Federal, que incide sobre a renda, lucro e bens de brasileiros. O recolhimento do imposto acontece todo ano para arrecadar recursos para o governo, que usa o dinheiro para custear serviços públicos e programas sociais.

O imposto é cobrado de pessoas físicas (PF) e jurídicas (PJ) e incide sobre a renda obtida no ano anterior, ou seja, a declaração que você vai fazer nos próximos dias deve considerar todas as fontes de renda do ano anterior: salários, aluguéis, investimentos etc.

Ao final da declaração, que é feita por aplicativos ou pelo site da Receita Federal, você recebe uma guia para pagar o imposto. O valor vai depender dos ganhos, bens, gastos com saúde e educação, dependentes, entre outros.

Mas, em muitos casos, tem gente que não paga nada ou, até mesmo, recebe alguns valores.

Regras da declaração do Imposto de Renda 2023

Em primeiro lugar, o prazo para entregar a declaração do Imposto de Renda 2023 é de 15 de março a 31 de maio. Deve declarar quem recebeu rendimentos tributáveis acima de R$ 28.559,70 em 2022. O valor é o mesmo da declaração do IR do ano passado.

Veja abaixo as outras regras definidas para 2023:

  • Contribuintes que receberam rendimentos isentos, não-tributáveis ou tributados exclusivamente na fonte, cuja soma tenha sido superior a R$ 40 mil em 2022;
  • Quem obteve, no ano passado, ganho de capital na alienação de bens ou direitos, sujeito à incidência do imposto, ou realizou operações em bolsas de valores, de mercadorias, de futuros e assemelhadas cuja soma foi superior a R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), ou com apuração de ganhos líquidos sujeitas à incidência do imposto;
  • Quem teve isenção de imposto sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais, seguido de aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias;
  • Quem teve, em 2022, receita bruta em valor superior a R$ 142.798,50 em atividade rural;
  • Quem tinha, até 31 de dezembro de 2022, a posse ou a propriedade de bens ou direitos, inclusive terra nua, de valor total superior a R$ 300 mil;
  • Quem passou para a condição de residente no Brasil em qualquer mês e se encontrava nessa condição até 31 de dezembro de 2022.

De acordo com a Receita Federal, o programa de declaração do Imposto de Renda vai ser liberado para “download” somente em 15 de março, quando começa o prazo de entrega do documento.

Restituições e PIX

Quem busca receber as restituições do IR mais rápido, precisa declarar o quanto antes. Neste ano, os lotes vão ser pagos a partir de 31 de maio. Os primeiros lotes, geralmente, são compostos por contribuintes com preferência no recebimento dos valores. São eles:

  • Idosos acima de 80 anos;
  • Idosos entre entre 60 e 79 anos;
  • Contribuintes com alguma deficiência física ou mental ou moléstia grave e
  • Contribuintes cuja maior fonte de renda seja o magistério.

Dependendo do fluxo de caixa do Tesouro Nacional, o primeiro lote de restituições pode contemplar ainda outros contribuintes, além dos contribuintes com preferência no recebimento.

Além disso, a receita informou que aqueles que optarem ser restituídos por PIX vão ter prioridade no recebimento.

E se eu não declarar?

Primeiramente, entenda que no momento da declaração é importante você não ignorar nenhuma fase e preencher todas as informações pedidas pela Receita Federal, como dados pessoais, rendimentos, despesas dedutíveis (remédios, saúde, educação etc.), bens e dívidas.

Ainda assim, é importante destacar que a falta de declaração ou a declaração incorreta podem gerar multa, retenção da declaração na chamada Malha Fina e outras sanções para o contribuinte. A multa pode chegar a 75% do valor do imposto devido mais os juros.

O que é um imóvel financiado?

Fundo azul coma figura de uma casa na frente, simbolizando como declarar imóvel financiando no imposto de renda 2023.

Um imóvel financiado é uma propriedade comprar através de financiamento. Neste caso, o banco empresta dinheiro para a pessoa para que ela possa, exclusivamente, adquirir esse tipo de bem: apartamento, casa, ponto comercial, terreno etc.

Essa forma de aquisição é muito comum aqui no país, já que, nem sempre, é possível pagar à vista pelo valor total do imóvel, considerando que o valor médio de uma casa no país é de R$ 300 mil, a depender do local.

O financiamento de imóveis pode ser feito em diferentes instituições financeiras, como bancos, cooperativas de crédito e fintechs. Essas instituições oferecem diferentes tipos de financiamento, com prazos e taxas de juros variadas.

Isso permite aos clientes escolher a opção que melhor se encaixa em seu perfil financeiro. Por isso, uma das principais dicas é pesquisar. Nem sempre o banco que você tem conta é aquele com a melhor proposta de financiamento de imóvel.

E nunca se esqueça: ao financiar um bem, você assume uma dívida de longo prazo que deve ser paga todo mês. Caso contrário, o seu sonho da casa própria pode virar um problema. Porque em caso de inadimplência, o bem vai a leilão para custear a dívida.

Imagem animada com o texto "descubra, em menos de 1 minuto, quanto você vai conseguir para financiar o seu imóvel". Ao lado há um botão clicável com a mensagem "quero simular" que leva para um simulador de financiamento imobiliário.

Passo a passo para declarar imóvel financiado no Imposto de Renda 2023

Antes de tudo, lembre-se que é possível entregar a declaração de forma totalmente online ou baixando um aplicativo para celular, seja Android ou iOS. Veja agora o passo a passo para declarar imóvel financiado no Imposto de Renda 2023.

Documentos

A princípio, separe todos os documentos relacionados ao seu imóvel financiado: contratos, escrituras, recibos etc. Com tudo em mãos, é hora de fazer a declaração do bem.

Declaração

Com a página da entrega da declaração aberta, vá ao painel de opções à esquerda e selecione Bens e Direitos. Clique em “Novo”.

A imagem mostra a ficha "bens e direitos" do programa de Declaração do Imposto de Renda da Receita Federal.

Dados do Bem

Uma nova página vai aparecer para você. Ali, comece selecionando o grupo. Neste caso, é o número 1 – Bens Imóveis. Depois disso, logo abaixo da opção, selecione o código que corresponde ao tipo de imóvel financiado.

Por fim, você precisa preencher os dados de localização, Inscrição Municipal (IPTU) e Data de Aquisição do bem.

A imagem mostra a opção "novo bem e direito" dentro da ficha "bens e direitos" do programa de Declaração do Imposto de Renda da Receita Federal.

Discriminação

Essa é uma das partes mais importantes e, também, trabalhosas. Neste campo, o contribuinte precisa ser o mais claro possível e trazer todos os detalhes possíveis do financiamento. Informações como:

  • Situação e características do imóvel;
  • Dados da propriedade;
  • Informações de contrato;
  • Escritura do imóvel;
  • Registro em cartório e qual cartório;
  • CPF ou CNPJ do vendedor;
  • Valores pagos;
  • Uso do FGTS;
  • Lembrar que o imóvel foi financiado;
  • Dados da instituição financeira que fez o financiamento.

Valores

Muita atenção porque essa área pode confundir você. É que a página da Receita Federal vai mostrar dois campos para preenchimento de valores: Situação em 31/12/2021 (R$) e Situação em 31/12/2022 (R$).

Se você financiou o imóvel somente em 2022, você precisa lançar o saldo de R$ 0,00 em dezembro de 2021. Já no outro campo, dezembro de 2022, você deve colocar a soma de todos os valores gastos com a aquisição do imóvel.

Em outras palavras, considere tudo o que você desembolsou com corretagem, entrada, impostos, juros, taxas embutidas, parcelas de financiamento pagas até dezembro do ano passado. E atenção: o valor declarado tem que ser o pago naquele ano, e não o valor de mercado do imóvel.

A imagem mostra a área "situação em" dentro da ficha "bens e direitos" do programa de Declaração do Imposto de Renda da Receita Federal.
Atenção: as próximas imagens vão mostrar as situações de 2020 e 2021 em vez de 2021 e 2022. É que até o fechamento desde material, a Receita Federal ainda não havia liberado o programa (previsto para 15 de março) para declarar os rendimentos de 2022. Por isso, usamos a versão de 2021.

Como informar uso do FGTS na hora de declarar imóvel financiado no Imposto de Renda 2023

Antes de tudo, sim, você também vai precisar comunicar à Receita Federal que usou valores do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) na aquisição da propriedade na hora de declarar o imóvel financiado.

No entanto, na página da declaração, você vai selecionar a ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, que fica no painel à esquerda. É nessa parte que você informa, e comprova, que tinha verba suficiente para o financiamento e a origem do valor abatido.

A imagem mostra a ficha "rendimentos isentos e não tributáveis" do programa de Declaração do Imposto de Renda da Receita Federal.

No canto inferior direito, clique em “Novo”. Depois, em “Tipo de Rendimento”, selecione o item 04 – “Indenizações por rescisão de contrato de trabalho, inclusive a título de PDV, e por acidente de trabalho; e FGTS”.

Em seguida, indique quem fez o saque em “Tipo de Beneficiário”, CPF, CNPJ da fonte pagadora (no caso, a Caixa Econômica Federal) e, no final, o valor total que foi sacado do FGTS.

Simultaneamente, esse valor deve constar no campo “Discriminação”, em Bens e Direitos, como já detalhamos mais acima.

Compra a dois: como declarar imóvel financiado pelo casal no Imposto de Renda 2023

Como, em muitos casos, a decisão de financiar um casa é feita pelo casal, acontece de o contrato estar no nome dos dois. O que gera dúvida de quem deve declarar o imóvel financiado por duas pessoas? Os dois ou somente uma pessoa?

Ainda assim, a própria Receita Federal recomenda que apenas um contribuintes faça a declaração, seguindo todos os passos que indicamos até aqui. Mas isso não quer dizer que a outra pessoa possa ignorar esse passo.

Ela precisa, apenas, comunicar à Receita Federal que o bem financiado foi declarado pelo companheiro ou companheira. Para fazer isso, esse contribuinte deve ir em “Bens e Direitos”, selecionar “99 – Outros Bens e Direitos” em grupo e o código “99 – Outros Bens Imóveis”.

A imagem mostra a opção "outros bens e direitos" dentro da ficha "bens e direitos" do programa de Declaração do Imposto de Renda da Receita Federal.

Em “Discriminação”, detalhar que o marido ou esposa já fez a declaração do imóvel financiado porque se trata de um bem comum. Além disso, é necessário informar o nome do companheiro(a), CPF e deixar R$ 0,00 no saldo de cada ano.

Fiz melhorias no imóvel. Como lançar a reforma na Declaração do Imposto de Renda 2023

Outra questão que pode gerar dúvidas é a declaração de benfeitorias no imóvel financiado. Neste caso, você precisa ter consciência de que reformas, ampliação e aprimoramento do espaço valorizam, e muito, a propriedade.

O que é extremamente vantajoso para o dono, que, futuramente, pode negociar o bem por um valor superior ao de compra, já que quando você declarar, esses investimentos passam a compor o custo de aquisição do imóvel.

Portanto, arquive todos os documentos que possam comprovar os aprimoramentos feitos na propriedade: notas fiscais, recibos etc.

Na ficha de declaração da Receita Federal, mais uma vez vá em “Bens e Direitos”, selecione “Bens Imóveis” em grupo e “17 – Benfeitorias” em código. Em “Discriminação”, informe o que foi feito e os valores investidos.

A imagem mostra as opções "bens imóveis" e "benfeitorias" dentro da ficha "bens e direitos" do programa de Declaração do Imposto de Renda da Receita Federal.

Lembrando que as reformas em imóveis precisam ter sido pagas no mesmo ano da declaração. Portanto, na Declaração do Imposto de Renda 2023, referente a 2022, as despesas com reformas devem ter sido incididas em 2022.

Ou seja, esses números precisam constar no saldo de dezembro de 2022, no final da ficha. Do mesmo modo, para declarar gastos com reformas em anos anteriores, você precisa retificar as declarações de anos anteriores.

E atenção: não confunda reforma com pequenas manutenções. Pequenas intervenções para conservação do imóvel, como pinturas e alguns ajustes, não devem ser listadas na declaração, já que não representam um aumento no valor do bem.

Meu imóvel financiado está alugado. Como declarar?

Antes de mais nada, saiba que quem recebe valores de aluguel superiores a R$ 1.903,98 precisa pagar o carnê leão todo mês. Essa é uma obrigação que todo locador dentro deste critério precisar se atentar para não ter problema com a Receita Federal.

Contudo, o pagamento deste carnê não exclui o contribuinte de declarar as informações de aluguéis recebidos no Imposto de Renda 2023. Dessa vez, ele precisa buscar a ficha “Rendimento Tributáveis Recebidos de PF/Exterior“.

A imagem mostra a ficha "rendimentos tributáveis recebidos de pf/exterior" do programa de Declaração do Imposto de Renda da Receita Federal.

Quem recebeu os valores? Titular ou Dependente? Selecione a opção de acordo com sua situação. Na linha abaixo, clique em “Outras Informações”. Neste campo, então, você vai informar os valores de aluguéis recebidos a cada mês.

Lembra do carnê leão? Pois é, se você estiver em dia, pode importar dados do carnê para que informações desta ficha sejam preenchidas de forma automática. Isso vai agilizar e facilitar o seu trabalho.

Erros mais comuns ao declarar financiamento de imóvel no Imposto de Renda

A Declaração do Imposto de Renda é complexa porque exige muito cuidado de quem declara. E, qualquer deslize, pode render multa ao contribuinte. Por isso, leia e sempre preste atenção no que é feito. Aqui vão algumas das falhas mais comuns:

  • Dívidas e Ônus: muitos usam essa ficha, na página de declarações da Receita Federal, para declarar imóvel financiado. O correto, como mostramos ao longo do texto, é usar “Bens e Direitos”;
  • FGTS: não declarar o uso do fundo corretamente. Lembrando que as informações sobre a utilização desse recurso para adiquirir uma propriedade devem constar em “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” e na “Discriminação” de “Bens e Direitos”.
  • Preço de mercado: muitos usam o valor de mercado atual do imóvel na declaração. O que, segundo a Receita Federal, é um erro. Você deve informar na declaração o preço de compra.

Para não escorregar na hora da declaração, muita gente recorre a contadores porque há erros que te jogam na Malha Fina, ou seja, fazem com que sua declaração seja retida pela Receita Federal.

Até aqui, a gente te orientou a declarar imóvel financiado da forma correta. Se, mesmo assim, você continua inseguro e acha o processo difícil demais, talvez você precise da ajuda de um contador para cuidar de sua declaração.

Sou obrigado mesmo a declarar imóvel financiado no Imposto de Renda 2023?

Se você tem um imóvel financiado e está em dúvida se deve ou não declarar o bem no Imposto de Renda 2023, lembre-se que essa é uma obrigação anual. Se não cumprir, pode sofrer consequências graves.

O fisco nacional trata a declaração com muito rigor. E qualquer omissão pode render multas e penalidades ao contribuinte que, além de pesarem no bolso, podem ser motivo de dor de cabeça por muito tempo.

Ademais, a falta de declaração de um imóvel financiado, dependendo de como a receita vê o seu caso, pode ser considerada sonegação fiscal. E isso pode resultar em processos administrativos e criminais. 

Resultado: a pessoa pode pegar até 2 anos de detenção e pagar multa de 5 vezes o valor do tributo. Por isso, é de extrema importância que você declare seu imóvel financiado e outros bens quando for preencher o Imposto de Renda.

Cumprir suas obrigações fiscais é fundamental para manter sua vida financeira em dia e evitar problemas futuros. Por isso, não deixe de declarar seu imóvel financiado no Imposto de Renda e evite transtornos desnecessários.

Conclusão

Fundo azul com a figura do leão que representa o Imposto de Renda 2023.

Em suma, é essencial ressaltar que a declaração do imposto de renda é uma obrigação anual dos contribuintes e deve ser feita com muita, mas muita atenção para evitar aborrecimento com o fisco brasileiro.

Quando fizer a declaração do imóvel financiado, lembre-se de ter todos os dados do bem e de detalhar com clareza todos os seus gastos no financiamento. Não se esqueça de declarar reformas, pois esses aprimoramentos aumentam o valor de mercado da propriedade.

Por fim, não se esqueça que a declaração incorreta ou incompleta pode resultar em multas e, até mesmo, em processos judiciais. Se tiver dúvidas, a nossa orientação é procurar ajuda de contadores ou escritórios de contabilidade especializados em IR.

Imagem animada com o texto "até 35 anos para quitar o financiamento. Simule e descubra o valor liberado para você". Ao lado há um botão clicável com a mensagem "quero simular" que leva para um simulador de financiamento de imóvel.

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