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Você já ouviu aquele ditado: “quem compra terra, não erra”? E já se perguntou o que é um financiamento imobiliário e por que tantas pessoas optam por essa modalidade ao decidir comprar um imóvel? Neste guia, vamos explorar tudo sobre financiamento imobiliário em 2024, bem como o conceito, as etapas essenciais e dúvidas comuns no processo para dar esse passo tão significativo na conquista do sonho da casa própria.
O que é um financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é uma ferramenta financeira que possibilita a compra de um imóvel por meio de um empréstimo concedido por instituições financeiras. Em síntese, o comprador paga uma entrada e financia o restante do valor, pagando parcelas mensais acrescidas de juros ao longo de um período determinado.
É uma solução que viabiliza o acesso à casa própria, permitindo que muitos realizem o sonho de sair do aluguel e tenham um lar para chamar de seu, mas sem a necessidade de dispor do valor total do imóvel de uma só vez.
Por que financiar um imóvel?
Financiar um imóvel oferece uma série de vantagens que tornam essa opção atraente para diversas pessoas. Uma das principais razões é a possibilidade de adquirir um imóvel mesmo sem possuir todo o capital necessário de imediato.
Além disso, o financiamento imobiliário muitas vezes apresenta taxas de juros mais baixas em comparação com outros tipos de empréstimos, tornando-o uma escolha financeiramente viável. A valorização do imóvel ao longo do tempo também pode compensar os custos do financiamento, desse modo proporcionando um investimento sólido.
Quem pode fazer um financiamento?
A boa notícia é que o financiamento imobiliário não é exclusivo para um grupo restrito de pessoas. Muitos indivíduos podem se beneficiar dessa modalidade de crédito, desde que atendam a certos critérios.
Todas as vezes que solicitar um financiamento imobiliário, é necessário ter uma fonte de renda comprovada, que pode vir de salários, autônomos, empresários ou outros meios estáveis. A capacidade de pagamento é avaliada pelas instituições financeiras, considerando a renda mensal e outros compromissos financeiros do solicitante.
Como funciona o financiamento imobiliário?
De maneira geral, o financiamento imobiliário atua como um facilitador viabilizando a aquisição do imóvel desejado. Para ocorrer de forma adequada, esse tipo de crédito envolve diversos elementos essenciais, tais como:
- Valor do Financiamento: Representa a quantia que se solicita emprestada à instituição financeira.
- Entrada ou Sinal: Refere-se ao montante pago à vista, correspondendo a cerca de 20% do valor total estimado para o imóvel.
- Prazo: Indica o período estabelecido para a quitação do empréstimo.
- Taxas de Juros: Determinam o valor a ser pago ao banco pelos juros, podendo ser fixas ou variáveis conforme indicadores econômicos.
- Amortização: Representa o montante pago periodicamente do saldo emprestado, ou seja, o valor mensal a ser pago do montante total do financiamento.
- Garantias: Indicam os meios pelos quais o banco assegura o pagamento do empréstimo, sendo comum o uso do próprio imóvel como salvaguarda nesse tipo de transação bancária.
Em resumo, o financiamento imobiliário compreende esses elementos essenciais, os quais são cruciais para o sucesso e adequada gestão dessa operação bancária.
Qual é a renda mínima para financiar um imóvel?
A renda mínima exigida para financiar um imóvel pode variar conforme a região e em geral, a renda deve ser suficiente para cobrir as prestações mensais do financiamento sem comprometer excessivamente o orçamento do comprador. Alguns fatores são determinantes para definir a renda mínima para o financiamento. São elas:
- Tipo de crédito escolhido;
- Banco ou instituição financeira credora;
- Localização do imóvel;
- Situação da propriedade;
- Análise de crédito.
É fundamental que o solicitante tenha um equilíbrio entre a renda e as despesas, assim garantindo que o comprometimento financeiro seja sustentável a longo prazo. Consultar um profissional financeiro pode ajudar a entender melhor essa relação e a determinar a viabilidade do financiamento.
O que é necessário para financiar um imóvel?
O processo de financiamento imobiliário envolve a apresentação de alguns documentos e a realização de análises por parte das instituições financeiras. Para facilitar o andamento do processo, é importante preparar a documentação necessária.
- Documentos pessoais: RG, CPF, comprovante de estado civil.
- CND’s: Certidões Negativas de Débitos
- Comprovante de renda: Holerites, declaração de imposto de renda, extratos bancários.
- Comprovante de residência: Contas de água, luz ou telefone.
- Garantias: Em alguns casos, é necessário apresentar garantias adicionais.
Preparar antecipadamente essa documentação agiliza o processo de análise de crédito, bem como aumenta as chances de aprovação do financiamento.
O que pode impedir o financiamento imobiliário?
- Restrição de crédito: Caso seu crédito esteja ruim (o famoso nome sujo), você provavelmente não conseguirá aprovar o financiamento. Isso porque o risco de inadimplência aumenta perante a instituição financeira;
- SCORE: Acompanhe mensalmente o seu score e consuma produtos financeiros da sua instituição. Este último é de suma importância para aumento do seu score;
- Renda não é compatível: Outro grande motivo para reprovar um financiamento imobiliário, é a falta de renda comprovada, isso acontece principalmente com empresários autônomos.
- Problemas jurídicos com imóvel: Algumas instituições financeiras prezam por identificar se o tomador possui alguma restrição jurídica, tais como: penhor, alienação fiduciária, dívidas trabalhistas, quebras de contrato, problemas no registro do imóvel, documentos irregulares do imóvel, tributos a pagar, entre outros. Isso varia de instituição para instituição.
Tipos de financiamento
Ao contratar um financiamento imobiliário, é preciso saber em qual sistema você se enquadra. Atualmente, existem dois principais sistemas no Brasil e a principal diferença entre eles é a origem do recurso. Enquanto no SFH o dinheiro é proveniente do FGTS, no SFI o dinheiro provém do mercado financeiro.
SFH: Nesse sistema, somente é possível financiar a primeira moradia, desde que seja de até R$1,5 milhão. Além disso, a prestação só pode comprometer até 30% da renda do consumidor. A grande vantagem é que a taxa de juros é fixa, não ultrapassando 12% ao ano. Importante ressaltar que é possível usar o FGTS nesse sistema.
SFI: Toda negociação de crédito que não se encaixa no SFH, automaticamente se encaixa dentro do SFI. Portanto, esse sistema não possui as mesmas regras. Ou seja, não há restrições legais quanto ao valor do imóvel, taxa de juros, comprometimento da renda, índice de reajuste e modo de amortização. No entanto, ambos possuem prazo de pagamento de até 35 anos.
Taxas do financiamento imobiliário
A taxa de juros representa o ganho financeiro que as instituições obtêm em transações relacionadas a diversas linhas de crédito, tais como cartão de crédito, cheque especial, empréstimos, financiamento e consignado. Essa taxa pode ser estabelecida de forma pré-fixada ou pós-fixada, variando conforme o produto específico e as características do cliente envolvido.
Indexadores do financiamento imobiliário
Os indexadores de financiamento imobiliário são indicadores ou índices financeiros utilizados para calcular a variação das taxas de juros em contratos de empréstimos para aquisição de imóveis. Esses indexadores servem como referência para ajustar periodicamente as condições financeiras do financiamento, refletindo as mudanças no cenário econômico.
No contexto do financiamento imobiliário, alguns dos indexadores mais comuns incluem:
- Taxa Referencial (TR): Um índice calculado pelo Banco Central que já foi amplamente utilizado no Brasil, mas que perdeu importância ao longo do tempo.
- Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA): É um indicador de inflação que pode ser utilizado como base para reajuste das parcelas do financiamento, proporcionando uma proteção contra a desvalorização da moeda.
- Taxa de Juros de Longo Prazo (TJLP): Anteriormente utilizada em alguns contratos, essa taxa era estabelecida pelo Banco Central e servia como referência para financiamentos de longo prazo.
- Taxa de Juros Básica (SELIC): A taxa SELIC é a taxa de juros básica da economia brasileira, definida pelo Banco Central. Pode ser utilizada como indexador em algumas modalidades de financiamento.
- Taxa Fixa: Em alguns casos, o financiamento pode ter uma taxa de juros fixa, não vinculada a nenhum índice específico. Desse modo, as parcelas permanecem constantes ao longo do contrato, independentemente das variações econômicas.
A escolha do indexador pode impactar diretamente nas condições financeiras do contrato, influenciando o valor das prestações, juntamente com o custo total do financiamento imobiliário. É importante que os mutuários compreendam os detalhes do indexador escolhido ao assinar um contrato de financiamento imobiliário.
O que é amortização?
Como falamos anteriormente, ao contratar o financiamento imobiliário, você assumirá um compromisso a longo prazo com a instituição financeira. Desse modo, a amortização é a maneira como você faz esse pagamento.
Existem diferentes formas de fazer isso, sendo que as mais comuns são:
- Sistema de amortização constante (SAC): no qual você paga um valor fixo sobre o montante que pegou emprestado mais um percentual de juros. Nesse modelo, as prestações são decrescentes.
- Tabela Price: aqui, as parcelas são calculadas para serem mais ou menos fixas durante todo o período. Desse modo, no começo você paga um percentual maior de juros e menor do empréstimo em si. Depois, essa balança muda e a amortização aumenta.
Aqui, é importante lembrar que cada sistema de de amortização possui suas próprias regras, características e vantagens.
Quais são os custos totais do financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário requer um planejamento antecipado, visto que as instituições financeiras financiam até 80% do valor do imóvel e é preciso arcar com alguns custos no processo, como os citados abaixo:
- Tarifas Bancárias
- Entrada do valor do imóvel
- Imposto Municipal
- Despesas da operação (cartório e demais custos)
Clique aqui e leia um artigo detalhado que preparamos sobre os custos do Financiamento Imobiliário
Etapas do financiamento imobiliário
- Pesquisa e escolha do imóvel: Identificação do imóvel desejado, considerando suas adequações às necessidades e possibilidades financeiras.
- Simulação do financiamento: Utilização de ferramentas online ou consulta a um banco para simular condições de financiamento, abrangendo valores de entrada, parcelas e prazos.
- Análise de crédito: Submissão da documentação necessária à instituição financeira para análise de crédito, uma vez que demonstra a capacidade de pagamento do solicitante.
- Aprovação do crédito: Com base na análise, a instituição informa a aprovação do crédito, detalhando os termos e condições do financiamento.
- Análise Jurídica: Exame da situação legal do imóvel e do comprador, envolvendo a verificação de documentos como escritura, certidões negativas de débitos e matrícula do imóvel.
- Avaliação do imóvel: Definição do valor do financiamento com base em uma avaliação objetiva, podendo ser realizada online ou por um engenheiro responsável, desse modo minimiza os riscos para ambas as partes.
- Assinatura do contrato: Oficialização do acordo entre comprador e instituição financeira após a aprovação do crédito.
- Registro do imóvel e ITBI: O próximo passo é fazer o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que pode ser retirado e pago na prefeitura da cidade (em alguns casos já é possível fazer esse procedimento online), em seguida registrar o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, garantindo a legalidade da transação.
- Liberação dos recursos: Após o registro, os recursos para a compra são liberados, tornando o comprador oficialmente o proprietário do imóvel.
- Documentação: Verificação de documentos como escritura, certidões negativas de débitos e matrícula do imóvel.
- Contratos: Análise dos termos do contrato de compra e venda para assegurar conformidade com a legislação vigente, com cláusulas claras e justas para ambas as partes.
Qual o prazo para liberação do crédito imobiliário?
Como o financiamento imobiliário funciona por meio de várias etapas (que acabamos de citar), não se trata de algo simples e rápido. Desse modo, cabe ressaltar que todo o processo pode levar em torno de 40 dias, pelo menos.
Esse período permite que você recolha a documentação necessária e dá ao banco o tempo para as avaliações cabíveis. Além disso, como se trata de um empréstimo de longo prazo, lhe dá a oportunidade de analisar bem as opções e entender qual a melhor forma de financiar a tão sonhada casa própria.
Plano de pagamento – Como facilitar o processo?
Amortização refere-se à gradual redução do valor de uma dívida ao longo do tempo, geralmente por meio de pagamentos periódicos. Esses pagamentos podem ser feitos em parcelas iguais (amortização constante) ou variáveis ao longo do período do empréstimo. Em suma amortização é a parte do pagamento que efetivamente reduz o saldo devedor.
Amortização extraordinária, por outro lado, é um pagamento adicional feito além das parcelas regulares do empréstimo. Esses pagamentos extras são feitos de forma voluntária pelo devedor e têm o objetivo de acelerar a quitação da dívida. A amortização extraordinária reduz diretamente o saldo devedor, resultando assim em uma diminuição dos juros a serem pagos ao longo do tempo.
A amortização extraordinária pode trazer benefícios significativos, pois reduz o tempo total de pagamento do empréstimo e, consequentemente, os juros totais pagos. Para saber os detalhes sobre a amortização extraordinária, assista o vídeo a seguir:
Perguntas Frequentes
Posso financiar um imóvel sem entrada?
Em raros casos, é possível financiar um imóvel sem entrada, mas as condições podem variar de acordo com a instituição financeira e o perfil do comprador.
Qual é o prazo máximo de um financiamento imobiliário?
O prazo máximo costuma ser de 35 anos, mas pode variar conforme a política de cada banco.
Posso usar o FGTS para financiar um imóvel?
Sim, o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado no sistema SFH.
Agora que você já sabe tudo sobre financiamento imobiliário em 2024, confira o vídeo que preparamos e evite esses erros ao fazer o seu financiamento:
Antes de decidir em qual instituição financeira realizar um empréstimo, é importante fazer uma pesquisa abrangente. Por esse motivo, muitas pessoas optam por recorrer a serviços de assessoria especializada, visando obter suporte na busca pelo negócio mais vantajoso.
A colaboração de um especialista agiliza o processo, proporcionando a resolução de dúvidas relacionadas à operação. Atualmente, o mercado oferece diversas opções, entretanto, nem todas garantem o suporte necessário e atendimento personalizado.
Nesse contexto, a SejaBest conta com uma equipe de especialistas prontos para prestar auxílio a qualquer momento, todos os dias da semana.
